남의 땅을 20년 동안 점유하게 되면

1. 들어가며

단독주택의 경우에 이웃집과 우리 집 사이에 세워진 담벼락의 경계와 실제 측량을 했을 때의 토지의 경계와 다른 경우가 종종 있을 수 있습니다. 이처럼 만일 옆집에서 담장을 잘못 세워, 사실은 우리 집 토지를 마치 자신의 집 토지인 것처럼 사용한 경우는 어떠할까요. 이러한 사실을 알게 된 즉시 옆 집 사람을 상대로 토지의 인도를 구하는 소송을 제기하는 방안을 생각해 볼 수 있습니다. 그러면 옆 집에서 “우리가 당신네 토지를 사용한 것은 맞지만 20년 이상 점유했으니 이제 우리 땅이다”라고 주장할 수도 있습니다. 이러한 상황을 맞닥뜨리면 너무 억울하고 당황스러울 것 입니다.

실제로 우리나라에는 점유취득시효라는 제도가 있어서 자신의 토지로 알고 소유의 의사로 평온, 공연하게 20년 이상 점유를 한 경우에는 토지의 소유권을 취득할 수 있도록 하고 있습니다. 사실상 오랜 기간 남의 땅을 점유했다는 이유만으로 내 땅으로 만들어준다니 일반적인 법감정으로는 쉽게 이해하기 어렵습니다. 그럼에도 이러한 제도를 두는 이유는 점유가 오래 지속된 경우 그 상태를 존중하여 법질서의 안정을 도모하고, 권리관계에 관한 분쟁이 생긴 경우 점유자의 증명의 어려움을 막기 위함이라고 합니다.

민법 제245조 제1항에 따른 점유취득시효에 의한 소유권을 취득하기 위해서는 ① 부동산을 ② 소유의 의사로 ③ 평온·공연하게 ④ 20년간 점유하여야 하고, ⑤ 등기가 필요합니다.

2. 자주·평온·공연의 점유

자주 점유란 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사로 하는 점유를 의미합니다. 이는 점유자가 마음속에 어떠한 생각을 가지고 점유를 시작하였는가로 결정되는 것이 아닙니다. 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관련된 사정에 따라 외형적·객관적으로 결정되어야 합니다. 예를 들어 부동산을 매수하거나 증여받아서 점유를 시작하게 된 경우, 위와 같이 취득하여 점유를 시작할 때 인접 토지의 일부가 자기가 취득한 토지라고 믿고 점유한 경우에는 자주 점유로 볼 수 있습니다. 반면에 타인 소유의 부동산을 자기가 점유할 권원이 없다는 잘 알고 있으면서도 무단으로 점유한 경우, 등기부상 면적을 상당히 초과하는 매매대상 부지에 대한 점유 등의 경우에는 이를 자주 점유로 인정하기 어려울 것입니다.

다만 민법은 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정합니다. 따라서 점유자가 소유의 의사를 증명할 책임은 없습니다. 나아가 민법은 점유자는 소유의 의사로 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정하고 있습니다.

3. 20년간의 점유

점유취득시효에 따라 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 점유기간이 20년 이상 계속되어야 합니다. 중간에 점유를 중단한 기간이 있다면 합산된 점유기간이 20년 이상이 된다고 하더라도 위 요건은 충족되지 않습니다.

이때 20년을 세기 위한 기산점은 언제로 잡아야 하는지 궁금해집니다. 만일 토지의 소유자가 바뀌지 않았다면 20년 넘게 점유하였다는 점만 증명하면 되므로, 시작일을 언제로 해야하는 지가 크게 문제 되지 않습니다. 그러나 소유자가 바뀌었다면 법원이 소송자료를 기초로 진정한 점유의 개시시기가 언제인지 따져 보아야 합니다.

이때의 점유는 직접적으로 점유한 자 뿐만 아니라 간접적으로 점유한 것도 포함됩니다. 예를 들어 농지에서 자기가 직접 농사를 지은 것이 아니라고 하더라도 제3자를 매개자로 하여 간접적으로 점유한 경우에도 시효취득이 이루어질 수 있습니다. 또한 자기만의 점유뿐만 아니라 이전 점유자가 있는 경우 이전 점유자의 점유기간을 합하여 주장하는 것도 가능하다는 점을 고려할 필요가 있습니다. 한편 민법은 전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 점유가 계속한 것으로 추정하다고 정하고 있습니다. 따라서 원칙적으로 시작과 끝의 점유를 입증하면 되겠습니다.

4. 점유취득시효 완성의 효과

그러면 20년간 자주, 평온, 공연하게 점유한 사실을 증명하면 바로 그 토지의 소유자가 될 수 있는 것일까요. 우리나라 민법은 20년의 시효기간이 완성한 것만으로 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고, 점유자 명의로 등기를 함으로써 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 따라서 만일 점유취득시효 완성으로 소유권을 취득하려는 점유자라면, 소유자와 공동신청에 의하여 소유권이전등기를 하거나, 만일 소유자가 응하지 않는 경우 등기절차의 소송을 제기하여 승소 판결을 받아 등기의 이전을 신청하여야 합니다. 이때 점유자는 시효완성 당시의 소유자에 대하여 등기이전청구권을 가지는 채권적 청구권자입니다. 그러므로 점유자가 등기를 하지 않는 사이에 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 그 제3자에게 대항할 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다.