상가임대차보호법 개정 이후 권리금에 관한 문제

1. 들어가며

누군가가 새로 점포를 임차하여 장사를 시작한다고 할 때 흔히 권리금은 얼마나 들었냐고 질문하는 경우가 있습니다. 임대인으로부터 목적물을 임차하면 차임만 내는 것이 당연한데 이전에 그 곳에서 장사를 하던 종전 임차인에게 권리금을 지급하는 경우가 많기 때문입니다. 권리금이라는 것을 왜 지급해야 하는지, 그 의미가 구체적으로 무엇인지 궁금하게 생각될 때가 있습니다.

우리나라는 오래전부터 상가건물의 임대차와 관련하여 상관행적으로 권리금이 지급, 수수되어 왔습니다. 장사가 어느 정도 자리가 잡힌 상가 점포의 경우 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 하나의 자산 가치로 인식하여 권리금을 주고받게 되는 것입니다. 유동인구가 많고, 목이 좋은 자리라면 특히 후속 임차인으로부터 권리금을 받고 나가는 일에 신경을 곤두세우게 됩니다. 정해진 금액이 있는 것이 아니라 부르는 것이 값이 되는 경우가 많기 때문입니다.

서울시 상가임대차정보 실태조사에 의하면 2021년 초기 투자비의 권리금 평균액이 약 5,571만 원에 달할 정도로 권리금의 지급 규모가 큽니다. 그 금액을 당사자들이 자의적으로 결정하는 경우가 많고 법적 성격이나 효과도 불분명하여 분쟁의 요인이 되고 있습니다.

2. 권리금이란 무엇인가

권리금이라는 용어를 많이 사용하지만 막상 권리금이 정확히 무엇을 말하는 것인가라고 물어보면 대부분 쉽게 대답하지 못합니다. 실제로 법률용어인 동시에 실생활에서 많이 사용되는 용어이기 때문에 사람마다 권리금이 무엇을 가리키는지 의견이 다른 것처럼 느껴지곤 합니다.

만일 법률적 분쟁으로 이어질 경우에는 판례나 법에서 정하고 있는 의미가 중요할 것이므로, 판례와 법률에서 어떻게 정의하고 있는지 살펴봅니다. 종래에 판례는 권리금을 ‘영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 (know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’라고 정의하였습니다. 개정된 상가임대차보호법에서는 권리금을 법에서 아예 정의하고 있는데, 위 판례의 문언과 거의 동일하게 규정하고 있습니다.

이를 좀 더 자세히 살펴보면 권리금은 ① 영업시설, 비품 등 유형재산에 대한 대가로 수수되는 시설권리금, ② 임차인이 영업활동으로 확보한 거래처, 고객 수, 신용, 영업상의 노하우 등의 무형적 가치에 대한 영업권리금, ③ 점포 위치에 따른 영업점 이점에 대한 장소권리금을 포함한다고 볼 수 있습니다. 이렇게 세부적으로 살펴보면 권리금이 무엇에 대한 대가인지 좀 더 이해하기 쉽게 느껴집니다.

한편 임대인에게 권리금을 지급하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 주로 유동인구, 기존에 형성된 상권 등 소위 ‘바닥권리금’으로 불리는 장소권리금의 성격을 많이 가지고 있다고 합니다.

3. 종전의 대법원 판례의 태도

신규임차인이 권리금을 지급하고 들어와서 장사를 해왔으나 그만 영업을 종료하게 되었을 때 어떻게 권리금을 회수할 수 있을지 고민하게 됩니다. 권리금에 관한 종래 대법원 판례는 권리금의 여러 사례 중 ‘권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우’ 관하여 법리를 정하고 있었습니다. 구체적으로 살피면 ‘① 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인으로부터 수령한 권리금을 반환할 책임이 없다. ② 임대인의 권리금을 전부 또는 일부 반환해야 하는 특별한 사정으로는 ㉠ 임대차 종료 후 임대인이 임차인으로부터 영업을 다시 양수하거나, ㉡ 일정 기간 임대 조건으로 권리금을 수령하였으나 임대인의 귀책사유로 임대차가 중도 해지된 경우를 들 수 있다. ③ 다만 임차인은 반대약정이 없는 한 신규임차인에게 임차권 양도, 전대차를 통하여 권리금 상당액을 회수할 수 있다’로 정리할 수 있습니다.

4. 상가임대차보호법이 개정된 이후

과거에는 임차인의 장사가 잘되면 임대인이 임차인을 내쫓고 같은 자리에서 같은 업종으로 영업을 하는 등 임대인의 횡포가 많았습니다. 이처럼 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도 등 경제적 이익이 임대인에 의하여 침해되는 문제점을 해결하고, 영세한 임차인을 보호하기 위하여 2015년 상가임대차보호법이 개정되어 권리금에 관한 조항이 신설되었습니다.

다만 이처럼 개정된 상가임대차보호법의 권리금 조항은 임차인이 임대인으로부터 직접 권리금을 지급받는 권리를 가진다는 내용은 아닙니다. 위 조항에서 정하고 있는 권리금 보호 내용은 임차인은 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수 있고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 한 것이기 때문입니다. 따라서 임차인으로서는 일단 신규임차인을 찾아 권리금을 회수하도록 노력하는 것이 가장 중요합니다. 또한 임대인에게 신규임차인과의 권리금 계약 시도 과정을 알리면서 신규임차인과의 임대차계약 체결을 요구하여야 합니다. 이렇게 준비하면 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하여 권리금 회수가 불가능하게 되더라도 임대인으로부터 손해배상 받을 수 있게 되므로, 상가임차인들이 반드시 챙겨야 할 부분이라고 생각합니다.