계약갱신청구권 관련 임대차 검토1

최근에 고객으로부터 임대차 계약갱신청구권에 관한 자문 요청을 받아서 그에 관하여 검토한 내용과 생각들을 기록으로 간단하게 남겨봅니다.

1. 계약갱신청구권 문제 사안

의뢰인은 여러 상가를 소유하고 있는데, 그 중 한 상가건물에 관하여 2018년 3월경 임차인과 사이에 보증금 1억 5천만 원, 차임 300만 원(부가세 별도), 관리비 100만 원(부가세 별도)으로 정하여 최초의 임대차계약을 체결하였습니다. 그 후 임대차계약기간 2년이 도과하도록 쌍방이 모두 계약 해지 또는 변경의 의사표시를 하지 않아 임대차계약이 계속 묵시적 갱신되었습니다. 임대인도 바쁜 일정으로 인하여 한동안 위 상가건물에 신경을 쓰지 못하고 있던 중 최근에 일대 부동산 시가가 대폭 상승하게 되었습니다. 이에 의뢰인은 2024. 1.경 임차인을 상대로 위 임대차계약을 해지하고 차임을 시가에 상응하는 수준으로 인상하여 새로운 임차인을 들이겠다는 의사를 전달했습니다. 그러나 임차인은 이를 거부하면서 의뢰인에게 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 밝혔습니다. 이에 의뢰인은 저에게 임차인의 계약갱신청구권 행사가 타당한지, 그에 대한 법적 대응을 하는 것이 실익이 있겠는지에 관하여 질의하셨습니다.

2. 계약갱신청구권 관련 적용되는 법령(민법 또는 상가임대차보호법)

상가 임대차계약의 갱신에 관해서는 민법과 상가임대차보호법에서 규율하고 있기 때문에 우선 적용법률을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 이 사건도 마찬가지이므로 저는 우선 이 사건 임대차계약이 상가임대차보호법의 적용대상인지를 여부를 확인하였습니다. 상가임대차보호법의 적용범위에 관해서는 상가임대차보호법 시행령에서 정하고 있습니다. 이 사건 임대차계약이 최초로 체결된 2018년 3월 당시 시행되던 상가임대차보호법 시행령에 따르면 환산보증금 3억 9천만 원 이하의 경우에 한하여 상가임대차보호법이 적용되었습니다. 그 후 최초 임대차 계약기간 동안에 상가임대차보호법 시행령이 개정되면서 상가임대차보호법이 적용되는 환산보증금 기준은 5억 4천만 원 이하로 변경되었고, 그 이후인 2020. 3.경 이 사건 임대차계약이 묵시적 갱신되었습니다.

이러한 경우 임대차계약 기간이 진행되던 중 상가임대차보호법 시행령이 개정되었기 때문에, 갱신된 임대차계약에 관하여 임대차계약 체결시 시행령(3억 9천만 원 이하)이 적용되느냐, 임대차계약 갱신 당시 개정된 시행령(5억 4천만 원 이하)이 적용되느냐 문제될 수 있습니다. 그러나 이에 관하여 명시적으로 구체적인 판단을 내린 대법원 판결은 아직 없는 것으로 보입니다. 다만 유사한 사안에 관한 하급심 법원들의 판결들을 살펴보면, 대부분의 하급심 법원들은 임대차 계약 체결시가 아니라 갱신 당시의 시행령을 적용하여 상승한 환산보증금 한도액을 기준으로 상가임대차법 적용 여부를 결정하고 있는 것으로 보입니다. 이러한 판결 리서치 결과를 고려할 때, 이 사건 임대차계약의 경우에 갱신 시점에 적용되던 시행령에 따라서 환산보증금 5억 4천만 원 이하인 임대차계약에 한하여 상가임대차보호법이 적용된다고 판단될 가능성이 높다고 판단되었습니다.

3. 계약갱신청구권 관련 환산보증금의 계산

저는 다음으로 임차인이 환산보증금 5억 4천 만 원 이하인 임대차계약에 해당되는지를 검토하였습니다. 이 사건 임대차계약의 경우 보증금이 1억 5천만 원, 월 차임이 300만 원, 관리비 등이 100만 원(각 부가세 별도)으로 정해져 있기 때문에, 관리비등으로 정한 100만 원을 차임에 포함할지 여부에 따라서 환산보증금 금액이 4억 5천만 원에서 5억 5천만 원까지 다르게 산정될 수 있습니다.

그런데 환산보증금을 계산할 때에 관리비를 월 차임에 포함하여야 하는지 여부에 관해서 명시적으로 판단한 대법원 판결은 아직 없는 것으로 보입니다. 다만 각급 하급심 법원들의 판결들을 살펴보면 환산보증금을 산정할 때 월 차임에 관리비 금액까지 포함하지 않고 계산하는 경우가 대부분인 것으로 보입니다. 따라서 저는 이 사건의 경우에도 환산보증금 계산시 관리비 100만 원을 제외하고 보증금 1억 5천 만 원, 월 차임 300만 원으로만 환산보증금이 계산되어 4억 5천 만 원으로 인정될 가능성이 높다고 판단하였습니다.

4. 계약갱신청구권에 관한 검토 의견

위와 같이 2020. 3. 묵시적 갱신 당시 상가임대차법이 적용되었다고 판단되므로, 이 사건 임대차계약은 2021. 3.경과 2022. 3.경 및 2023. 3.경마다 각 1년씩 묵시적 갱신된 것으로 보입니다. 따라서 저는 의뢰인에게 2024. 1.경 임대인의 계약해지 통지는 무효이고 임차인의 계약갱신청구권 행사는 유효하다는 검토의견을 밝히면서, 소송을 통해서 계약해지를 따질 실익이 크지 않은 점을 자세히 설명하였습니다. 또한 추후 갱신된 임대차계약 기간의 만기가 도래하였을 때 적법적절한 방식으로 임대차 계약을 해지하실 수 있도록 전반적인 조언을 해 드렸고, 나아가 임대차 해지시의 주의사항도 함께 안내드렸습니다.