전세사기에 관한 고찰

1. 들어가며

전세사기는 2021년부터 본격적으로 이슈가 되었고 특히 사회초년생들인 피해자들이 목숨을 끊는 일이 발생하면서 사회문제로 커졌고 이를 바라보는 많은 사람들의 마음을 아프게 만들었습니다. 전세사기 문제는 현재 공식적인 피해자만 2만 명을 넘어섰고, 전세사기 문제 해결을 위하여 전세사기 피해지원 특별법이 2023. 6. 1. 제정되기도 하였습니다. 이를 통하여 많은 피해자들이 구제받을 수 있는 현실적인 방안이 마련되기를 기대해 봅니다.

2. 깡통주택 전세사기

TV나 신문기사에서 전세사기, 깡통주택이라는 단어를 흔하게 볼 수 있습니다. 그런데 그 구체적인 의미를 생각해보면 막연하게 느껴지기도 합니다. 일반적으로 깡통주택이란 매매가격의 대부분이 임차보증금, 임대인의 채권 등 선순위 채권으로 구성되어 있어서, 사실상 임대인이 집에 대하여 가지는 지분이 거의 없는 경우를 가리키는 것으로 보입니다.

깡통주택으로 전세사기를 하려는 사람들은 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 전세사기 계획을 세우게 됩니다. 이들은 실제 투자금을 거의 들이지 않고 건물을 인수한 뒤 임차인들에게 선순위 근저당권의 피담보채무, 선순위 보증금 등을 속이고 전세로 들어오도록 합니다. 전세기간이 끝나고 이사를 나가려고 하면 임대인은 이런 저런 이유를 대면서 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 그러다가 경매에 들어가게 되는데, 임차인은 선순위 대출, 보증금 등으로 인하여 경매절차에서 보증금을 떼이게 되는 안타까운 상황이 발생합니다. 경매에 넘어가지 않더라도 임대인의 경제적 사정이 어려워지거나 집값이 하락하여 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우도 있습니다.

보통 부동산 갭투자는 부동산 가격 상승을 기대하여 매매대금 중 일부를 전세보증금으로 충당하고 나머지 금액, 즉 매매가와 전세금의 차액 상당으로 주택을 매수하는 것을 의미합니다. 전세사기는 부동산 갭투자 방식으로 부동산을 매수하지만 주택가격의 상승을 목적으로 하는 것이 아니라, 처음부터 주택가격보다 선순위 채권, 전세보증금의 금액을 더 높게 될 것을 예상하고 전세보증금을 편취하는 악질적인 행동입니다.

3. 다가구 주택

다가구 주택의 소유자는 1개의 주택 안을 여러 공간으로 구획, 분리하여 여러 사람에게 임차인을 줄 수 있습니다. 부동산 거래 경험이 적은 사회초년생들이나 신혼부부들이 다가구 주택의 전세입자로 들어가는 경우가 많습니다. 그런데 임차인의 입장에서는 전체 주택 내의 여러 가구들에 대하여 전, 월세 여부나 선순위 보증금 액수, 선순위 채권의 금액을 알기 어렵습니다. 이러한 사정에 착안하여 다가구 주택의 소유자와 공인중개사가 짜고 임차인에게 임대인의 보증금 상환 능력, 선순위 보증금 내역, 선순위 채권 및 보증금의 합계액이 건물 가액에 근접하거나 초과하는 사실을 속이고, 보증금이 안정하게 보장되는 것처럼 거짓말을 하여 전세사기를 벌이는 경우가 있습니다.

4. 깡통전세 사기 예방법

깡통전세 사기를 예방하기 위해서는 내가 들어가려고 하는 집이 깡통주택인지 확인해야겠습니다. 이를 위하여 우선 임차목적물의 현재 시세를 확인해야 하며, 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등을 활용하는 것이 좋습니다. 가능하면 근처 공인중개사 사무실을 여러 곳 방문하여 정확한 가격을 파악하는 것도 개인적으로 좋은 방법이라고 생각합니다. 부동산등기부등본을 열람하여 선순위 근저당권, 압류, 가압류 등 제한이 존재하는지 잘 살펴보아야 합니다. 또한 부동산등기부등본상의 소유자의 인적사항과 계약 체결하는 임대인의 신분증에 기재된 인적사항이 동일한지도 꼼꼼히 따져 보아야 합니다. 만일 임대인이 아닌 대리인과 계약을 하게 되는 경우에는 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서 등 대리권을 제대로 확인해야 합니다.

한편 임대인이나 공인중개사가 ‘이 집에 선순위 채권이 많이 있지만 임대인이 자력이 충분한 사람이니 걱정할 필요가 없다’라고 말하면 절대 전세로 들어가지 말아야 합니다. 이러한 말 자체가 거짓말일 확률이 높고, 나중에 임대인이 보증금 반환을 거부하면 임대인을 고소하여 형사처벌을 받더라도 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 많습니다. 사회초년생들이 전세계약을 체결할 때 전세사기를 막기 위한 최소한의 조치로 등록된 공인중개사를 통하여 임대차계약을 체결하고, 부동산 공제증서를 받는 방법, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 찾아서 보증보험을 통해 보증금을 보호받는 방법을 적극적으로 고려해야 합니다.